ROI real de renta vacacional en Tulum 2026: análisis sin maquillaje

Publicado: 2026-05-20 · Tulum Beach Real Estate

Lo que anuncian vs. lo que producen

Los desarrolladores de Tulum prometen ROI del 12–18%. La realidad de propiedades en operación es más modesta pero aún muy atractiva comparada con mercados tradicionales.

Datos reales de propiedades en operación (promedio zona hotelera)

• Condo 1 recámara (~75 m²): precio USD $220,000, renta bruta anual $380,000–$520,000 MXN
• Condo 2 recámaras (~120 m²): precio USD $340,000, renta bruta anual $580,000–$800,000 MXN

Gastos que reducen el ROI bruto

• Plataformas (Airbnb/VRBO): 15–18% del ingreso
• Property management: 25–30% adicional (necesario si no vives en México)
• Mantenimiento: 2.5–3.5% del valor anual (en Tulum el clima tropical acelera el desgaste)
• HOA / mantenimiento del desarrollo: $2,000–$6,000 USD/año
• ISR sobre rentas: 25% del ingreso bruto o régimen simplificado

ROI neto real

Con gestión activa y buena ubicación: 5.5–8.5% neto anual. Más plusvalía histórica de 8–15% anual en zona hotelera. Retorno total: 13–23%. La diferencia con el ROI anunciado está principalmente en los gastos de administración y fiscales que los renders de ventas omiten.